[부동산 가이드] 하반기 부동산 시장

지난해 이맘때 부동산 경기가 하락하기 시작하자 여러 부동산 경제 전문가들이 앞다투어 예상 지표를 내놓았다. 예를 들면 워튼 비즈니스 대학원의 러셀 팔머 명예 교수는 주택 가격이 10~15% 떨어지고 2023년에는 급격한 부동산 하락이 있을 것이라고 했고 골드만 삭스는 10% 떨어지고 이후 계속 하락할 것이라고 했다. 반은 맞았고 반은 틀렸다. 맞았던 점은 작년 하반기 6개월 동안 지역에 따라 다르지만 약 10% 떨어졌다. 하지만 2023년 들어 다시 반등해서 6개월 동안 다시 5~10% 올라 2023년 부동산 가격 하락 또는 급락을 예상한 점은 틀렸다. 지난 5년 동안 부동산 경기는 그야말로 예측불허였다. 누구도 제대로 경기 예측을 하지 못했다. 어디로 튈지 모르는 럭비공 같은 올해 하반기 부동산 경기는 어떻게 변할까. 첫째, 많은 전문가가 올 하반기 부동산 시장은 작년과 판박이 시장이 될 것으로 예상한다. 올 상반기 시장은 모기지 이자 상승이 한풀 꺾이면서 6.5% 이하로 머물면서 가격 하락이 멈췄다. 그런데 매물 부족으로 오히려 가격이 반등하는 시장이 됐다. 작년에 상반기에는 상승 국면이었다가 하반기에 주춤했던 것과 같이 올해도 마찬가지로 하반기에는 약간 주춤할 것이라고 예상한다. 즉 일 년 기간 안에서 오르락내리락하는 단기 범피 마켓이 형성될 것이라고 예상된다. 둘째, 다른 관점으로 하반기 시장을 예상하는 전문가들이 있다. UCLA 앤더슨의 보고에 따르면 이자율이 올라도 주택 가격이 오르는 기현상이 당분간 더 이루어질 수 있다는 의견도 있다. 이런 이유의 배경에는 매물 부족이다. 2020년 2월에는 기존 주택 매물이 92만8000채였는데 올해 6월에는 61만4000채로 대폭 줄었다. 그래서 이자율이 오르면 집값이 내려간다는 전형적인 패턴의 시장이 아니라 이자율 상승이 매물 부족을 일으켜 오히려 가격이 오르는 기현상이 일어날 것으로 예상했다. 결국 올해 말까지 경기 침체 여부와 상관없이 부동산 가격이 올라갈 것이라는 예견이다. 셋째, 예상되는 다른 시나리오는 미국 경제 후퇴에 따른 주택시장 변동이다. 올해 국내 총생산이 1.1%에 머무르고 인플레이션과 불안정한 국제 정세와 에너지 문제가 계속된다면 미국 경제 침체로 이어질 것이라고 보았다. 이에 따라 소비자 신뢰 지수도 떨어지고 예비 바이어들의 약 39%가 가격 하락을 믿고 있어서 주택가격 하락을 점치고 있다. 다만 실업률이 3.7%로 매우 낮아서 완전 고용에 가깝고 캐시를 가진 투자자들이 불안정한 주식보다 이자가 높은 세이빙 계좌나 부동산에 계속 투자를 하고 있어서 부동산 시장 급락은 없을 것이라고 보고 있다. 여하튼 올 하반기 부동산 시장은 전통적인 관점으로 보면 안 된다. 상승기 지속 또는 하락기 지속이라고 단정 짓기에는 어디로 튈지 모르는 시장이 될 것이다. 즉 앞으로 부동산 시장이 단기간 상승기, 단기간 하락기를 계속 반복하는 변화무쌍한 시장이 될 것이라 예상된다. 그러므로 주택 매매시 여러 가지를 고려하고 전문가와 상의해서 현명한 판단을 해야 하는 시기이다. ▶문의:(818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 하반기 부동산 하반기 부동산 하반기 시장 부동산 하락

[부동산 이야기] 하반기 부동산 시장 전망

벌써 2023년 상반기가 지나가고 있다. 팬데믹 특수로 지난 수년간 이글이글 끓었던 부동산 마켓의 이상 고온 현상이 작년 하반기부터 치솟은 물가를 잡기 위한 연준의 금리 고공 인상과 함께 모기지 이자가 나란히 오르면서 급속하게 식는 모습을 보였다. 매물이 시장에 대기하고 있는 기간이 늘어났고 오퍼도 약간 흥정이 가능한 편이었다. 거기다 올겨울은 또 유난히 비도 많이 오고 추워서 올 초까지는 바이어들의 움직임이 많이 줄었던 게 사실이다. 하지만 상반기를 마감하는 현재, 시장은 조용하다. 그러나 또 야금야금 움직이고 있다. 매물들은 쏙쏙 팔려나가고 있으며 가격도 거의 시세에 맞게 내놓은 경우 거의 부르는 가격이나 그 이상으로도 팔리고 있다. 사실 매물 공급량이 너무 적다 보니 바이어들이 조금만 확 움직이기 시작하면 또다시 과열되는 모습을 언제든 시작할 수 있겠다. 모기지 이자는 작년의 거의 두배로 올랐지만, 그보다는 일단은 팬데믹동안 금지했던 세입자 퇴거가 다시 풀려서 허용되기 시작했고 렌트도 이제 인상이 가능해지면서 렌트가 다시 오르고 있기 때문이다. 결국은 내 집이 필요하고 살 능력이 된다면 집값은 안 내리고 렌트는 오르는 상황에서 당연히 집을 사는 게 맞아 보인다. 물론 이자가 많이 올라서 본인이 부담할 수 있는 페이먼트로는 이전보다 더 낮은 가격의 집을 사야겠지만 그래도 일단 여건에 맞춰 구입을 하고 나중에 이자가 내리면 재융자를 받겠다는 바이어들이 늘어나고 있다. 이러한 부동산 시장의 속사정을 모르는 분들은 올해 말부터 가격이 내리기 시작해서 내년까지는 꽤 하락할 거라고 믿고 계시는 분들도 많이 접하게 된다. 그럴 가능성도 없지는 않지만 한편으론 연준이 매우 공격적으로 물가와의 전쟁을 펼친 결과 예상보다 더 빠르게 소비자 물가 지수가 잡혀가고 있는 모습도 보인다. 현재는 4%대의 물가 지수이지만 연준이 목표로 하는 2%대까지 얼마가 걸릴지는 정확히 모르지만 원래 예상했던 것보다는 더 당겨질 수도 있지 않을까 싶다. 이번 6월 회의에서 연준은 15개월 만에 처음으로 금리 인상 질주를 멈추고 숨 고르기에 들어가는 모습을 보였다. 경기 둔화와 침체에 대해서도 상당히 우려와 공포가 가라앉고 있는 양상이다. 올해 경제 성장 전망치로 잡았던 기존의 0.4%에서 1.0%로 다시 상향 조정하면서 스태그플레이션의 공포를 안심시키고 있다. 이에 주식시장도 최근 빠른 회복세로 돌아서는 모습을 보인다. 물론 이 모든 점에도 아직도 여전히 우려할 상황들은 많다. 실물경제가 소비자들이 느끼도록 살아나는 것은 아직이라고 봐야 하고 개인 부채가 급격히 늘어났으며 제조업도 여전히 침체에서 벗어나지 못한 상태이다. 하지만 금리가 올해 두 번 정도 더 오르리라는 것까지 이미 시장은 학습되고 적응을 하는 모습이다. 오피스 공실률은 아직은 빠르게 회복이 되고 있지는 않지만, 리테일 리스는 조금씩 회복되고 있는 듯하다. 하여 상업용 부동산 역시 가격이 크게 타격을 받는 모습은 보이지 않는다. 반면 주거용 부동산은 회복세로 돌아설 가능성이 좀 더 높아 보이고 어쩌면 좀 더 빨라질 수도 있겠다. 수요에 턱없이 못 미치는 공급의 불균형이 언제든 시위를 당길 수 있고 이는 쉽게 해결될 기미가 보이지 않는 이유다. ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / 드림 리얼티 브로커 어소시에트부동산 이야기 하반기 부동산 부동산 시장 하반기 부동산 상업용 부동산

집값 하락 지역별 편차 커진다

모기지 금리 인상이 가속화되면서 부동산 시장이 냉각되고 있다. 질로(Zillow) 8월 주택 보고서에 따르면 전국 집값이 내년 7월말까지 2.4% 상승할 전망이다. 이는 현재 16% 상승률에서 급감한 것. 또 보고서에 따르면 올해 총 530만채 주택이 판매 될 것으로 예상하고 있는데 이는 지난해보다 14.1%나 감소한 수치다. 잠정주택 판매 지수 및 모기지 신청자 수 역시 예상보다 낮은 수치를 기록하고 있어 부동산 시장 침체는 계속되고 있다. 그렇다면 올 하반기 주택 시장 동향은 어떨까. 셀러들에게 상황이 불리해지면서 판매 자체가 힘들어질까? 첫 주택 구입자들에겐 지금 상황이 유리할까 아니면 불리한 걸까? 모기지 금리가 계속해서 오르면 부동산 시장 상황은 지금보다 더 나빠져 주택 매매가 계속해서 감소하게 될까? 이에 대해 부동산 전문가들은 올 가을 부동산 시장은 유동적이라고 관측하고 있다. 부동산 전문가들이 전망하는 올 하반기 부동산 시장 동향을 알아봤다. ▶공급 증가 부동산 시장이 활기를 띠는 때는 학교가 시작하는 봄과 여름. 따라서 바이어 입장에선 거래가 한풀 꺾인 가을이 여름보다 좋은 가격에 집을 구매할 수 있는 시기다. 헌팅턴 비치 소재 콜드웰뱅커 부동산 제프 스미스 중개인은 "최근 주택 재고가 2020년 수준으로 복귀하고 구매자 수요는 줄면서 부동산 시장이 팬데믹 이전 정상 수준을 되찾았다"며 "또 부동산 시장이 가장 바쁜 시기도 지난 올 하반기 바이들은 경쟁없이 더 많은 선택의 기회를 갖게 됐다"고 전했다. 또 부동산 시장 둔화로 인한 집값 하락도 바이어들에겐 집 사기 좋은 기회를 제공한다. 필라델피아에서 부동산을 운영하는 알렉스 카포콜로 대표는 "7월 주택 재고가 31%나 증가했다"며 "재고량이 증가하면서 셀러들은 가격을 내리고 바이어들에게 옵션을 다양한 제공하고 있어 첫집 구매자들에겐 좋은 시기"라고 전했다. ▶모기지 금리 그러나 아무리 재고가 증가하고 집값이 하락한다 해도 모기지 금리가 6%대를 넘어서고 7%까지 치솟을 것이라는 관측이 나오면서 바이어들 역시 집 구매를 주저하고 있다. 프레디맥에 따르면 30년 고정 모기지 금리는 6월 5.52%였다 계속 상승해 9월 말 6.29%까지 치솟았다. 지난해 같은 기간의 2.88%와 비교하면 두 배 이상 급등한 것이며 2008년 이후 최고치다. 디지털 부동산 플랫폼 베터닷컴(Better.com) 닉 테일러 부사장은 "모기지 금리가 이렇게 계속 오름세를 보이면 하반기에도 수요는 악화될 것"이라며 "이처럼 수요가 줄면 일반적으로 월별 재고가 증가하면서 바이어는 협상 폭이 커진다"고 설명했다. 팬데믹 동안 낮은 금리가 수요를 늘려 집값 상승을 주도한 것과는 반대 현상이 발생하고 있는 것이다. 테일러 부사장은 "만일 앞으로도 연준이 계속해서 금리를 인상한다면 앞으로도 계속 셀러 중심의 시장이 형성될 수 밖에 없다"고 말했다 ▶지역별 상황 리얼터닷컴(Realtor.com) 8월 보고서에 따르면 전국 셀러 5명 중 1명은 집값을 하향 조정한 것으로 나타났다. 8월 전국 주택 리스팅 중간값은 43만5000달러로, 7월 44만9000달러에서 1만4000달러 하락했다. 또 판매 기간도 전년 대비 5일 더 늘었다. 이처럼 부동산 시장이 냉각하면서 매매가도 하락하고 있다. 부동산 업체 레드핀은 최근 8월 평균 주택 거래가는 17개월래 처음으로 호가보다 낮게 판매됐다고 밝혔다. 이런 거래가 하락 현상은 리버사이드, 치노힐, 밸리 등 LA외곽에서 이미 시작됐다. 그러나 한인 밀집 거주 지역의 부동산 시장은 여전히 식을 줄 모르고 있다. 한인 부동산 업계에 따르면, 라카냐다, 라크라센터, 풀러턴 등 한인 거주 선호 지역의 매매가는 6개월 전과 비교해 큰 차이가 없다. 이처럼 전국적으로 부동산 시장이 침체되고 집값이 하락하면서 집 매매 건수는 줄고 있다고 하지만 지역별 편차는 크다. 부동산 전문가들은 "부동산 시장이 침체되고 있다지만 실제 상황은 지역마다 편차가 매우 크다"며 "일부에서는 집값 및 매매 건수가 크게 줄고 있지만 일부 지역은 여전히 복수 오퍼가 있을 만큼 크게 식지 않았다"고 말한다. 뉴스타부동산 미셀 정 명예부사장은 "LA 한인타운은 항상 유입 인구가 많은 곳"이라며 "최근 부동산 경기 둔화 소식에 매물이 이전보다 줄었다고 하지만 타운 내 구매를 원하는 수요는 큰 차이가 없으니 가격이 크게 떨어지지 않은 데다 셀러간 매입 오퍼 경쟁도 치열해 매매가는 반년 전과 비슷한 수준"이라고 밝혔다. LA뿐 아니라 전국적으로도 사정은 비슷하다. 매사추세츠주 홉킨턴 소재 맥시멈 부동산 빌 가세트 대표는 "보스턴 서쪽 지역은 여전히 셀러 중심 마켓"이라며 "매사추세츠 외곽 지역도 입찰 전쟁이 있어 여전히 복수 오퍼가 18건이나 있는 리스팅도 있다"고 전했다. 이런 상황들을 살펴봤을 때 결국 하반기 부동산 시장에 정답이 없음을 알 수 있다. 따라서 셀러든 바이어든 집을 판매하거나 구입하려할 때 무조건 현 시장 상황만을 보고 포기하기보다는 경험있는 부동산 중개인과 상담을 통해 계획을 진행시키는 것이 가장 현명한 방법이다. 이주현 객원기자지역별 하락 부동산 시장 하반기 부동산 집값 하락

[부동산 가이드] 올 하반기 미국 부동산 전망

최근 변동된 부동산 시장에서 꼭 알아야 할 것들을 살펴보도록 하자. 먼저 금리에 대한 정보부터 알아보자. 올해 금리는 낮은 3%에서 출발해서 급하게 올랐고 5월 말부터는 심한 변동성을 보여주기 시작했다. 그리고 9월에 들어서면서 5.66%를 기록했다. 9월 중순인 현재는 2008년 이후 14년 만에 가장 높은 금리인 6%대에 들어섰다. 그렇다면 앞으로 금리는 어떻게 움직일까? 사실상 프레디맥의 예측만 놓고 본다면 금리는 5%대에 머무를 것으로 본다. 이것은 2018년 말의 금리 상황과 비슷하다고 할 수 있으며, 이 숫자는 주택 시장에서 정상적으로 간주하는 금리 환경인 5~6%에 해당한다. 최근 주택 가격과 금리는 주택 구매 경제성에 매우 큰 영향을 미치고 있다. 현재 모기지 페이먼트 인상은 지난 1년 전과 비교하면 54% 정도 인상됐다. 빠른 속도로 인상된 상황에 주택 구입자들은 당황하지만, 이 숫자는 평균 소득의 25% 정도 되며, 모기지는 소득의 28% 이하로 유지해야 한다는 '28% 룰'에는 여전히 못 미치고 있다. 이렇게 모기지 금리가 인상되고 있는 상황 속에서 프레디맥, 페니맥 또는 NRA 등 미국의 부동산 전문가들은 지금의 주택 시장이 식어가고 있는 것처럼 보이지만 주택 가격의 계속된 인상을 예측하고 있다. 그 사실을 보여주는 것이, 올 1월부터 금리가 빠르게 올라 주택 시장은 식었지만, 내려가야 할 주택 가격은 둔하지만 오르고 있었다는 것이다. 또한 금리도 생각보다 덜 빠르게 인상되고 있다. 즉 연준의 금리 인상과 부동산 시장의 금리는 다르게 움직이고 있다는 것이다. 과거 2007~2008년에 서브프라임의 상황을 생각하며 부동산의 폭락을 기대하면 안 될 것이다. 사실 은행들도 지난 경험으로 많은 준비를 했으며, 현재는 엄격한 검증을 통해 융자를 내주기 때문에 모기지 연체로 나오는 집들은 적을 것으로 보인다. 현 상황에서 집값이 최고가를 찍었던 올 4~5월에 비해 10~15% 정도 내려가는 것도 당연하다. 미국의 인플레이션은 6~7월에 정점을 찍었고 8~9월 들어 내려가고 있다. 연말까지는 부동산 금리가 약간의 오름세를 보일 수 있으나, 내년 초부터는 부동산 금리가 다시 낮아질 것과 내년 7월쯤엔 팬데믹 이전의 평균 부동산 인상률을 4%로 돌아갈 것이라는 강한 예측도 나오고 있다. 전문가들이 부동산 가격의 인상을 예측하는 이유는 매물의 양이 예전에 비해 현저히 적다는 것이다. 현시점을 같은 시점이었던 지난 3년의 매물량과 비교해 보면, 작년보다 26.3% 더 많지만, 2020년보다는 5.4% 낮고, 펜데믹 이전보다는 24% 정도 매물이 적기 때문이다. 주택 시장에서 만약 미래 주택 가격에 대해 최대한 정확하게 알고 싶다면 수요와 공급을 잘 살펴보면 알 수 있다. 여전히 낮은 공급과 높은 수요가 주택 가격 하락을 허락하지 않다는 사실을 인지해야 한다. ▶문의: (657)222-7331 애니윤 / 뉴스타부동산 플러튼 에이전트부동산 가이드 미국 하반기 부동산 금리 하반기 부동산 부동산 시장

[부동산] 2022년 하반기 부동산 시장 전망 <2>

지난번에 이어서 2022년 하반기 미국 부동산 경기에 대해 전망해 보겠다. 올 하반기에는 고금리와 양적 긴축 뉴노멀이 될 것으로 보이며 주택 공급 부족 지속으로 인해서 임대료는 계속 상승할 것으로 보인다. 특히 변동금리 모기지 상품이 좀 더 선호될 수 있으며 은행의 모기지 대출 여건이 좀 더 강화될 수 있을 전망이다. 높은 집값과 높은 금리를 고려하더라도 집 구매 수요의 대다수가 밀레니얼세대임을 고려할 때 7년이나 10년의 고정 변동 모기지 상품은 정한 기간 고정된 낮은 금리로 적용되어 월 모기지 금액을 좀 더 낮게 조절할 수 있다. 이 덕에 대부분의 첫주택구매자들에게는 당연히 고려해 볼 만한 모기지 상품이 될 것이다. 또 재택근무 원격근무의 일상화로 주택 실수요는 증가할 것이며 집값은 완만하게 상승할 것으로 예상한다. 2020년 팬데믹 기간에 재택근무, 원격근무의 새로운 근무 방식이 도입됨으로써 각 기업은 이러한 새로 근무 방식이 실용적이고 경제적이라는 사실을 알게 되었다. 이러한 근무 형태는 앞으로도 지속해서 유지될 것으로 보인다. 사무실 공간은 앞으로 좀 더 공실이 있을 수 있고 반면 거주용 주택의 수요는 지속해서 증가 될 수 있을 것이다. 현재 부동산 시장의 주요 수요자들이 밀레니얼세대들은 앞으로 이러한 재택근무, 원격근무의 형태로 전국에서 일할 수 있게 되므로 좀 더 경제적인 지역이나 도시로 이동하게 될 것이다. 공급의 증가가 아직 수요를 따라가지 못하기 때문에 공급과잉 단계로 진행될 수 없을 것이며 올해 하반기 부동산 가격은 완만하게 상승할 것으로 보인다. 또한 임차인 수가 급증할 것이고 이에 임대료 역시 급등할 것으로 예상한다. 2021년도에는 전국적으로 임대료가 치솟았으며 일부 도시에서는 평균 임대로 인상률이 40%를 넘는 지역도 있었다. 레드핀에 따르면 지난달 미국의 임대료의 중간값은 15% 이상 상승했다고 한다. 공급 부족이 계속 악화하여 집값과 임대료가 모두 오르고 있다. 이제는 금리 인상으로 인해 집을 살 수 있는 유효 수요가 줄어들어 이들은 임대를 계속해야 할 것으로 보인다. 임대주택은 여전히 부족한 상태이고 모든 건축 자재 가격과 인건비가 상승하여 개발업자들은 신규 임대 아파트를 짓는 데 매우 큰 부담을 느끼고 있다. 따라서 신규임대 아파트 공급이 자유롭지 못한 상황이고 임대용 주택을 사려는 투자자 역시 구매 비용이 늘어 남에 따라 자연적으로 임대료 인상을 하게 될 것이다. 임대 주택의 공급 부족과 늘어나는 임차인들로 인해 임대료는 자연적으로 상승할 수밖에 없는 구조다. 미국 부동산 투자자들은 현금흐름이 좋은 지역을 선호할 것이며 금리 인상으로 인해 단기 투자보다는 장기 투자 쪽으로 방향을 돌릴 것이다. 이밖에 금리 인상의 시대에 부상하는 부동산은 임대용 단독주택, 임대용 아파트, 빌드 투 렌트 (Build To Rent: BTR) 신규 임대 주택이 될 것이다. 지난해에는 신규 주택 단지를 지어서 분양하지 않고 임대로 전환하여 판매하는 BTR이 성행했었다. 또한 개인 및 기관 투자자들 역시 임대용 주택 구입하여 세를 놓는 방식으로 좋은 현금흐름과 안정적인 자산가치의 일거양득의 투자수익을 선호했다. 앞으로 대부분의 투자자는 이러한 유형의 투자가 더 선호될 것이다. 이상으로 2022년 하반기 부동산 전망에 대해서 2회에 걸쳐 정리해 보았다. 부동산 시장은 금리 인상이라는 단 하나의 요인에 따라 빨리 변화하지는 않는다. 많은 요인이 복합적으로 작용하여 변화한다. 금리 인상으로 인해 미국의 일부 지역 시장에서는 집값이 내려가거나 평평하게 유지되거나 호황을 보일 수 있겠다. ▶문의: (213)445-4989 현호석/대표/매스터 리얼티부동산 하반기 하반기 부동산 임대료 인상 임대용 주택

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[부동산 가이드] 하반기 부동산 시장

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